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BAY BREEZE INTERNATIONAL REALTY

Zuhause In Florida

Gründe für den Erwerb
Einschränkungen
Finanzierung
Barzahlung
Eigentumsübertragung
Gründe für den Erwerb

Können Europäer in die USA einreisen? Leider immer noch nicht. Hoffen wir, dass sich die Sachlage in den nächsten Wochen beruhigen wird. 

Ist der Kauf  einer Immobilie in Florida die richtige Strategie?

Hier eine kleine Auswahl der Beweggründe, die Für Immobilienbesitz in Florida sprechen könnten. Es hängt natürlich auch von der jeweiligen Risikobereitschaft ab. Die gegenwärtige Corona-Krise hat leider eindeutig gezeigt, dass man nicht auf alle Dinge im Leben einen Einfluss hat.  


  • Ferienimmobilie / Immobilieninvestment (oft auch die Kombination von beiden) - einfach nur Fun in seinem eigenen Zuhause haben, oder in der ungenutzten Zeit Mieteinkünfte erzielen*,

  • Eine Immobilie, von der aus Geschäfte innerhalb der USA (oder weltweit) getätigt werden,
  • Ein Platz zum Wohnen für die Kinder (während sie eine Ausbildung an einem College/einer Universität in den USA

   durchlaufen),

  • Ein längerfristiger oder dauerhafter Wohnsitz (Arbeitserlaubnis durch US-Arbeitgeber-Sponsoring, Investoren Visum oder Green Card ist jedoch Voraussetzung),

  • Ein Altersruhesitz (temporär oder längerfristig mit Visum/Green Card),
  • Immobilie als Investment (Dauervermietung - kein Eigennutz)
  • Persönliche Gründe.

* bei diesem Modell werden Sie ihre Hotelkosten in die eigene Immobilie investieren. Außerdem kann durch partielle Vermietung während Ihrer Abwesenheit ein Gewinn erzielt werden, der die weiteren Kosten der Immobilie teilweise oder ganz abdecken kann.ein "Gewinn" wird sich jedoch so schwer realisieren lassen.  

Optionen ...Optionen sind immer gut

Bevor man sich auf die Sucher nach einer Immobilie in Florida begibt, lohnt es sich über die spätere Nutzung der Immobilie genau nachzudenken. Beachten Sie bitte auch, dass der Erwerb einer Immobilie in Florida (oder in einem anderen Staat der USA) dem Immobilienbesitzer keine Privilegien bezüglich eines legalen (längerfristigen) Aufenthalts gewährt. Nur ein entsprechendes Visum könnte diese Situation ändern.


Sollten Sie lebhaftes Interesse an einem längerfristigen Aufenthalt bekunden, setzen Sie sich bitte unbedingt mit einem Immigration Attorney in Verbindung bevor Sie eine Immobilie erwerben. Visa und Staatsbürgerschaften werden auf der ganzen Welt nicht mehr wie Karamellen beim Karneval verteilt. Amerika bildet dabei keine Ausnahme.  


In manchen Gegenden Floridas werden Investment-Immobilien mit ungewöhnlich guten Renditen angeboten. Seien Sie vorsichtig, das können Lockvogelangebote sein. Auch in Florida wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Sollten in der Gegend schon viele Ferienimmobilien stehen, dann kann die Rendite beim besten Willen nicht astronomisch sein. Ist die Lage nicht ideal (weite Strecke zum Strand etc.), dann wird es der Gewinn aus Vermietung ebenfalls nicht sein.


Als europäischer Käufer sollte man auch immer den Wiederverkauf im Auge behalten. Dinge ändern sich im Leben oder man möchte einfach "Ballast" abwerfen. Auch die Corona-Krise war unvorhersehbar. 

Einschränkungen

Immobilienarten, die Sie in den USA erwerben dürfen

"The Sky is wide Open," denn Sie unterliegen als Ausländer keiner Beschränkung in Florida. Sie können Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zwei-/Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Gewerbeimmobilien erwerben. Manche Wohnungsbaugenossenschaften mögen gewisse Einschränkungen haben, aber generell sind eher die Banken der limitierende Faktor (wenn Sie in den USA finanzieren wollen).

Sie müssen auch weder US Staatsbürger sein, noch müssen Sie ein Visum beantragen oder eine Green Card besitzen wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Planen Sie Ihre Immobilie gewerblich zu vermieten, müssen Sie eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) beim IRS (Internal Revenue Service) beantragen. Es handelt sich hierbei nicht um eine Sozialversicherungsnummer, sondern um eine spezielle Steuernummer, die nur Ausländern ohne Aufenthaltsgenehmigung zugeteilt wird.

Der Erwerb einer Immobilie berechtigt jedoch nicht zum längeren Aufenthalt in den USA. Länger als 6 Monate dürfen ausländische Immobilienbesitzer nach wie vor nur bleiben wenn sie im Besitz eines entsprechenden Visums oder der Green Card sind.

Finanzierung

Können Sie Ihre Immobilie auch finanzieren?

Prinzipiell kann jeder Immobilienkäufer finanzieren. Als Nicht-Amerikaner muß man sich jedoch darauf einstellen, dass man sich ein wenig mehr "bemühen" muß. Die "Credit History" ist der springende Punkt. Die "Credit History" ist in etwa vergleichbar mit der deutschen "Schufa"-Auskunft und dokumentiert die Guthaben (assets) und Verbindlichkeiten (debts). Es gibt aber noch eine Reihe anderer Informationen, die in der Datei gespeichert werden. Ob Anzahl der Kreditkarten, pünktliche Zahlungen, Zahlungsverzug, Insolvenzen oder Pfändungen, all diese netten Dinge werden in der Credit History peinlichst genau aufgeführt.


Manchmal müssen Bankdokumente auch übersetzt und beglaubigt werden, denn mit deutschen Papieren kann der US-Banker nicht viel anfangen.

Auf jeden Fall ist auch ein Eigenkapitalanteil erforderlich. Die Summe liegt bei 30 - 40 %. Die Möglichkeiten den Kredit auch bedienen zu können muß auch noch per Einkommensbescheid erbracht werden. Das sollte in der "Alten Welt" aber nicht anders sein.

Barzahlung

Mann kann selbstverständlich auch bar bezahlen

Barzahlung ist grundsätzlich erlaubt, den "Cash is King." Es gibt jedoch eine Formalität zu beachten:Bartransaktionen über $10,000 müssen der US-Bundesregierung bei der Einreise angemeldet werden. Die Meldepflicht besteht für alle an der Transaktion beteiligten Personen: Käufer, Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Title Agents. Das Geld kann nicht in dunkler Ecke im schwarzen Koffer übergeben werden. Das Federal Government möchte wissen, ob das Geld rechtmäßig erworben wurde. Auch hier gibt es kaum Unterschiede zur "Alten Welt."


Gebühren oder Steuern werden auf die Einfuhr von Devisen nicht erhoben, nur die Meldung ist absolute Pflicht wenn sich $10,000+ im Koffer befinden.


Als Barzahler ("cash buyer") kann man sich übrigens beim Kauf einer Immobilie eine Menge Gebühren sparen. Finanzierungskosten, Kosten für Rechtstitelversicherung (Title Insurance), Schätzung und ggf. Flutversicherung (Flood Insurance) fallen dann nicht an. Das kann sich schnell auf einige tausend Dollars addieren.

Eigentumsübertragung

Man muß bei der Eigentumsübertragung nicht vor Ort sein

Will man diesen "Höhepunkt" unbedingt verpassen, kann man es tun. Die gesamte Kaufabwicklung ("closing") läßt sich mit email, mail-away und evtl. Telefon regeln. Die Deed muss jedoch immer in Deutschland vom Notar beglaubigt werden. In den USA macht das eine Notary Public für ein paar Dollars, der deutsche Notar verlangt oft eine prozentuale Gebühr vom Kaufpreis.

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